親が亡くなり、実家や土地を相続することになったとき、

「家の名義はそのままでも大丈夫？」

「いつまでに名義変更すればいい？」

「昔亡くなった祖父名義の土地も相続登記が必要？」

と疑問に思われる方は少なくありません。

以前は、相続によって不動産を取得しても、相続登記の申請は義務ではありませんでした。

しかし、2024年4月1日から相続登記が義務化されています。

原則として、不動産を相続したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

さらに注意したいのは、2024年4月1日より前に発生した相続についても、相続登記の義務化の対象となることです。

2024年4月1日時点ですでに不動産を相続したことを知っていた場合には、原則として2027年3月31日までに相続登記をする必要があります。

2026年現在、この期限まで残された期間は長くありません。

この記事では、親が亡くなった後の家や土地の名義変更について、相続登記の期限、過去の相続への影響、遺産分割がまとまらない場合の対応などを浜松の弁護士が分かりやすく解説します。

結論｜相続した家や土地は原則3年以内に相続登記が必要

まず結論を整理します。

相続によって不動産を取得した相続人は、原則として、

「自己のために相続が開始したことを知り、かつ、その不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内」

に相続登記を申請する必要があります。

また、遺産分割によって不動産を取得した場合には、遺産分割が成立した日から3年以内に、その内容を反映した相続登記を申請する必要があります。

正当な理由なく相続登記の申請義務に違反した場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

相続登記とは？

相続登記とは、土地や建物の所有者が亡くなったときに、不動産の登記名義を亡くなった方から相続人へ変更するための手続です。

例えば、父親名義の自宅について父親が亡くなり、長男がその自宅を相続することになった場合、

父親 → 長男

という所有権の移転を登記簿に反映させます。

これが相続登記です。

親が亡くなった後には、銀行預金、株式、自動車などさまざまな財産について相続手続が必要になりますが、土地や建物についても相続に伴う登記手続が必要になります。

2024年4月から相続登記が義務化されています

以前は、相続登記を申請するかどうかは相続人に委ねられていました。

そのため、

「父が亡くなった後も実家に住み続けているので、名義を変更していない」

「祖父が亡くなった後、土地を祖父名義のままにしている」

といったケースも珍しくありませんでした。

しかし、相続登記が行われないまま年月が経過すると、その間に次の相続が発生し、相続人が増えていくことがあります。

その結果、現在の所有者が分からなくなったり、不動産を処分しようとしても多数の相続人との調整が必要になったりする問題が生じます。

こうした所有者不明土地の問題などを背景として、2024年4月1日から相続登記が法律上の義務となりました。

相続登記はいつまでにすればいい？

基本的な期限は3年以内です。

相続によって不動産を取得した相続人は、

自己のために相続が開始したことを知り、かつ、その不動産の所有権を相続によって取得したことを知った日から3年以内

に相続登記を申請しなければなりません。

したがって、

「親が亡くなった日から必ず3年以内」

と単純に考えるのは正確ではありません。

いつ相続登記の申請義務が生じ、いつ期限を迎えるのかについては、具体的な事情に応じて確認する必要があります。

2024年4月より前に親が亡くなっている場合も対象？

ここは非常に重要です。

2024年4月1日より前に発生した相続についても、相続登記の義務化の対象になります。

例えば、

「父が2015年に亡くなったが、実家は現在も父名義のまま」

というケースでも、相続登記の義務化とは無関係ではありません。

2024年4月1日より前に相続が発生し、同日時点ですでにその不動産を相続したことを知っていた場合には、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。

一方、2024年4月1日以降になって初めて、その不動産を相続によって取得したことを知った場合には、原則としてその知った日から3年以内が期限となります。

したがって、

「昔の相続だから相続登記の義務化とは関係ない」

ということではありません。

2026年現在、過去の相続についての期限が近づいています。

長年、亡くなった親や祖父母の名義のままになっている土地や建物がある方は、早めに登記状況を確認することをおすすめします。

相続登記をしないとどうなる？

正当な理由なく相続登記の申請義務に違反した場合には、10万円以下の過料の対象となる可能性があります。

もっとも、相続登記を放置する問題は過料だけではありません。

相続登記をしないまま長期間経過すると、

• 不動産を売却する際の手続が進めにくくなる
• 不動産を担保にしたい場合に手続上の問題が生じる
• 次の相続が発生して相続人が増える
• 面識のない親族との話し合いが必要になる
• 必要となる戸籍等が増え、相続関係の確認が複雑になる

といった問題が生じる可能性があります。

特に相続が何世代にもわたって発生すると、相続人が多数になり、遺産分割そのものが難しくなることもあります。

「今すぐ実家を売る予定がないから」といって、そのまま放置することはおすすめできません。

遺産分割がまとまっていない場合はどうする？

「3年以内に相続登記をしなければならないと言われても、兄弟で誰が実家を相続するか決まらない」

というケースもあります。

そのような場合に利用を検討できる制度が、相続人申告登記です。

相続人申告登記は、相続登記の申請義務を比較的簡易に履行するために設けられた制度です。

登記簿上の所有者について相続が開始したことと、自分がその相続人であることを登記官に申し出ることにより、相続登記の申請義務を履行したものとみなされます。

ただし、ここには重要な注意点があります。

相続人申告登記は、通常の相続登記と同じものではありません。

相続人申告登記には、不動産の所有権が誰に移転したのかを公示する通常の相続登記と同じ効果はありません。

その後、遺産分割協議が成立して不動産を取得する相続人が決まった場合には、原則として遺産分割成立の日から3年以内に、その内容を反映した相続登記を申請する必要があります。

したがって、相続人申告登記をしたからといって、

「もう相続手続はすべて終わった」

ということにはなりません。

親名義ではなく祖父母名義のままでも大丈夫？

祖父母名義のままになっている不動産についても、注意が必要です。

例えば、

祖父が亡くなる
↓
父が相続
↓
相続登記をしない
↓
その後、父も亡くなる

というケースでは、複数の相続が連続して発生しています。

このようなケースでは、現在誰が相続人なのかを確認するために多数の戸籍が必要になったり、相続関係が複雑になったりすることがあります。

さらに、叔父や叔母、その子どもなど、多数の親族が関係してくることもあります。

登記名義人が何十年も前に亡くなった祖父母や曾祖父母になっている場合には、できるだけ早く相続関係を確認することをおすすめします。

親がどんな不動産を持っていたのか分からない場合は？

相続が発生したとき、

「親がどこに土地を持っていたのか分からない」

という問題が生じることがあります。

親が所有していた不動産は、自宅だけとは限りません。

例えば、

• 山林
• 農地
• 遠方の土地
• 共有している土地や建物の持分
• 親自身が過去に相続した土地

などがある場合があります。

固定資産税の納税通知書、権利証、登記識別情報などを確認する方法がありますが、それだけですべての不動産を把握できるとは限りません。

そこで、2026年2月2日から「所有不動産記録証明制度」が始まりました。

この制度では、一定の要件のもと、特定の人が登記簿上の所有者として記録されている不動産を一覧的に検索し、その結果について証明書の交付を受けることができます。

相続人など一定の者も請求することができるため、亡くなった親が所有していた不動産を調査するための有力な手段になります。

ただし、検索条件等によっては証明結果に不動産が記載されない場合もあります。

そのため、所有不動産記録証明制度だけで必ずすべての不動産を把握できるとは限らない点には注意が必要です。

相続した実家を売却する場合も相続登記が必要？

相続した実家を売却する場合にも、相続登記が重要になります。

相続した不動産を売却して買主への所有権移転登記を行うためには、前提として相続登記を行う必要があります。

例えば、

「誰も実家に住まないので売却したい」

という場合には、まず相続人を確定し、必要に応じて遺産分割協議を行って、誰が不動産を取得するのかを決めます。

そのうえで相続登記を行い、売却に伴う買主への所有権移転登記を行うことになります。

そのため、実家を売却する予定がある場合には、売却直前になってから相続手続を始めるのではなく、早めに準備することが重要です。

相続登記と相続税の申告は別の手続です

相続登記と相続税の申告を混同されることがありますが、両者は別の制度です。

相続登記は、相続した土地や建物について登記名義を変更するための手続です。

一方、相続税は、相続財産の額などが一定の条件に該当する場合に申告・納税が必要となる税金です。

したがって、

「うちには相続税がかからないから、実家の名義変更もしなくてよい」

ということにはなりません。

相続税の申告義務がない場合であっても、不動産を相続した場合には、相続登記の申請義務について確認する必要があります。

相続登記には登録免許税がかかる？

相続による所有権移転登記では、原則として登録免許税がかかります。

ただし、一定の相続登記については、2027年3月31日まで登録免許税が免税となる措置が設けられています。

例えば、一定の要件を満たす土地について、その価額が100万円以下である場合の相続登記などが対象となることがあります。

免税措置には要件がありますので、

「相続登記ならすべて無料になる」

というわけではありません。

具体的な不動産が対象となるかについては、法務局や司法書士などへ確認するとよいでしょう。

よくある質問

Q. 親が亡くなったら、死亡日から3年以内に登記すればよいですか？

必ずしも「死亡日から3年」ではありません。

原則として、自己のために相続が開始したことを知り、かつ、その不動産の所有権を相続によって取得したことを知った日から3年以内です。

具体的な期限が分からない場合には、早めに確認することをおすすめします。

Q. 10年以上前に父が亡くなっています。今からでも相続登記が必要ですか？

2024年4月1日より前に発生した相続についても、相続登記の義務化の対象となります。

2024年4月1日時点ですでにその不動産を相続したことを知っていた場合には、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。

「昔の相続だから対象外」と考えないよう注意しましょう。

Q. 兄弟で話し合いがまとまりません。どうすればよいですか？

遺産分割が成立していなくても、相続人申告登記を利用することで、相続登記の申請義務を履行したものとみなされる場合があります。

ただし、相続人申告登記をすれば遺産分割そのものが終わるわけではありません。

兄弟間で誰が実家を取得するかなどについて争いが生じている場合には、相続登記だけでなく、遺産分割についても解決する必要があります。

Q. 相続登記をしなかったら必ず10万円の過料になりますか？

いいえ。

法律では、正当な理由なく相続登記の申請義務に違反した場合に、10万円以下の過料の対象となるとされています。

したがって、期限を過ぎたら自動的に10万円を支払うという仕組みではありません。

もっとも、義務違反をそのまま放置することは適切ではありませんので、期限を過ぎている可能性がある場合には、早めに対応を検討しましょう。

Q. 相続人申告登記をすれば実家を売却できますか？

相続人申告登記は、通常の相続登記とは異なり、不動産の所有権が誰に移転したのかを公示するものではありません。

実家を売却し、買主への所有権移転登記を行うためには、遺産分割などによって不動産を取得する人を確定させたうえで、必要な相続登記を行うことになります。

Q. 相続登記は自分でもできますか？

自分で相続登記を申請することも可能です。

もっとも、

• 相続人が多数いる
• 何世代にもわたって相続登記がされていない
• 遺産分割協議がまとまらない
• 前婚の子など知らなかった相続人がいる
• 相続人の一人と連絡が取れない

といったケースでは、手続や相続関係が複雑になることがあります。

登記手続そのものについては司法書士、相続人間の紛争や遺産分割の交渉・調停などについては弁護士に相談することが考えられます。

まとめ｜2027年3月31日の期限が迫っています

2024年4月1日から相続登記が義務化されています。

相続によって不動産を取得した場合には、原則として、自己のために相続が開始したことを知り、かつ、その不動産を相続によって取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する必要があります。

そして特に注意したいのが、2024年4月1日より前に発生した相続も対象になることです。

2024年4月1日時点ですでに不動産を相続したことを知っていた場合には、原則として2027年3月31日までに相続登記を申請する必要があります。

2026年現在、この期限が近づいています。

特に、

• 親が亡くなった後も実家が親名義のままになっている
• 祖父母名義の土地が残っている
• 兄弟間で誰が実家を相続するか決まっていない
• 親が所有していた不動産をすべて把握できていない
• 相続した実家を売却したい

という場合には、早めに相続関係を整理することが重要です。

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弁護士法人柴田・中川法律特許事務所 浜松事務所では、遺産分割、相続人調査、遺言、相続放棄など、相続に関するご相談を承っています。

相続登記の前提となる遺産分割について相続人同士の話し合いがまとまらない場合や、長年相続手続をしていなかったため相続関係が複雑になっている場合など、お困りの際にはご相談ください。

相続登記そのものについて司法書士への依頼が必要となる場合も含め、具体的な事情に応じて相続問題全体を整理することが重要です。

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この記事は、静岡県浜松市の弁護士法人柴田・中川法律特許事務所（浜松事務所）の弁護士が監修しています。
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矢野 元美

弁護士